房地產(chǎn)調(diào)控到今天，手段不可謂不豐富，從最開始的“限貸”、“限購(gòu)”到最近各地不斷傳出的“限價(jià)”之聲。連價(jià)格都被限制，已經(jīng)表明市場(chǎng)力量并不是房地產(chǎn)調(diào)控的主力軍，而行政手段才是決定性因素。這樣的強(qiáng)力控制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格到底會(huì)如何調(diào)整呢？
　　
　　各方傳來(lái)的信息似乎不太一致。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市環(huán)比房?jī)r(jià)下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)，大多數(shù)城市仍在上漲；同比來(lái)看，除三亞下跌，杭州持平外，其余68個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。加上很多分析中提到的郊區(qū)低價(jià)樓盤大量上市、地方采用“技術(shù)性”統(tǒng)計(jì)手段等，房?jī)r(jià)下跌似乎并沒成為普遍現(xiàn)象。而坊間近期不斷傳出各種樓盤降價(jià)促銷的消息，最吸引人莫過(guò)于北京某樓盤價(jià)格“腰斬”、另一樓盤降價(jià)萬(wàn)元的新聞，似乎房?jī)r(jià)快速下降已經(jīng)是“山雨欲來(lái)”的味道。旋即又出來(lái)各種澄清降價(jià)不過(guò)是噱頭的報(bào)道，指出低價(jià)房數(shù)量極少優(yōu)惠條件苛刻，不過(guò)是為了吸引購(gòu)房者注意的“假摔”，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否到來(lái)受到質(zhì)疑。
　　
　　其實(shí)換一個(gè)角度來(lái)看，拐點(diǎn)是否到來(lái)會(huì)更清楚一點(diǎn)。在房?jī)r(jià)一個(gè)勁兒上漲的時(shí)候，有房地產(chǎn)商使用降價(jià)的噱頭嗎？滿眼都是徹夜排隊(duì)的人群、不斷調(diào)高的價(jià)格，以及開盤當(dāng)天就賣光的熱銷場(chǎng)面，每個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)出賣方市場(chǎng)的特征。而現(xiàn)在，限購(gòu)城市的需求量被行政手段壓制，開發(fā)商庫(kù)存激增，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示近期北京住宅庫(kù)存已超過(guò)11萬(wàn)套，且處于不斷上升趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)供過(guò)于求。另外，去年以來(lái)住房開發(fā)貸款不斷收緊導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，開發(fā)商通過(guò)嘗試性的降價(jià)來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，為下一步降價(jià)走量回收資金做準(zhǔn)備，已經(jīng)清晰地表明了賣方市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，價(jià)格拐點(diǎn)必然會(huì)在近期出現(xiàn)。
　　
　　不論是從市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)還是從人們的感受而言，這拐點(diǎn)似乎來(lái)得有點(diǎn)晚。從2010年1月“國(guó)十一條”出臺(tái)，嚴(yán)格二套房貸款管理算起，這一輪調(diào)控也有了20個(gè)月，即使從去年10月一些城市陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)”的強(qiáng)硬措施算起，也有將近一年的時(shí)間，而房?jī)r(jià)卻仍然是“假摔”性的試探而沒有大面積貨真價(jià)實(shí)地降低，這調(diào)控的效果未免太差強(qiáng)人意。為什么市場(chǎng)的反應(yīng)如此“遲鈍”？大致有這么兩個(gè)原因：
　　
　　首先是希望政府看到房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)能馬上救市。一是由于有著2008年救市的歷史經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中央政府不會(huì)任由房地產(chǎn)價(jià)格下跌拖累宏觀經(jīng)濟(jì)；二是地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，讓他們相信地方政府在一定時(shí)候會(huì)幫助他們?nèi)ビ绊懻?，或者?guī)避政策；三是宏觀面上資金仍然是過(guò)剩的，否則不會(huì)一線城市受“限購(gòu)”影響，而二三線城市馬上過(guò)熱。地方政府上一輪限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)大多把截至?xí)r間定為今年年底，如果不延長(zhǎng)限購(gòu)時(shí)間，只要能堅(jiān)持熬過(guò)年底，在流動(dòng)性旺盛刺激下房?jī)r(jià)不僅不會(huì)跌可能還能得到報(bào)復(fù)性反彈，開發(fā)商等候政策改變的決心還是很堅(jiān)定的。
　　
　　其次是開發(fā)商，尤其是大開發(fā)商在資金上的壓力并不是特別大。從2009年開始救市，房?jī)r(jià)大漲，不僅漲回了2008年下跌前的高位，有的城市甚至價(jià)格翻番，開發(fā)商回籠資金較多，即使近期銷售不暢，咬牙維持還是不難的。當(dāng)前資金緊張的多是地方性的開發(fā)公司，尤其是那種只有一兩個(gè)項(xiàng)目、高成本融資比例較大的企業(yè)，后期回款慢則會(huì)帶來(lái)巨大的資金壓力。但大型房企則不同，一線城市市場(chǎng)冷了，還有二三線城市熱起來(lái)，銷售收入是“失之東隅，收之桑榆”。以萬(wàn)科為例，今年1月~5月其在京、滬、廣、深、杭等5個(gè)城市銷售面積比2009年同期下降超過(guò)四成，甚至低于2008年同期，但是其上半年總銷售金額656.5億元，同比增長(zhǎng)78.6%。由于有二三線城市的銷售業(yè)績(jī)補(bǔ)充，以整個(gè)公司的業(yè)績(jī)而論，限購(gòu)城市部分的損失完全可以補(bǔ)齊，不存在大幅降價(jià)來(lái)確保公司現(xiàn)金流的壓力。
　　
　　整體來(lái)說(shuō)，要讓房?jī)r(jià)真正下降，根子在貨幣總量上。貨幣總量沒下來(lái)的情況下，如果在限購(gòu)的城市要想真正實(shí)現(xiàn)降價(jià)，一是要明確限購(gòu)措施的延續(xù)時(shí)間，二是要在以后多出小地塊的土地，讓大量區(qū)域性開發(fā)商也能參與開發(fā)，不僅縮短開發(fā)周期，避免分期推出，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，也會(huì)提高其對(duì)需求關(guān)系變化的敏感度，該降價(jià)回收資金就會(huì)立即降下來(lái)，而不是像巨無(wú)霸企業(yè)們一樣，反正資金充足，降價(jià)不用急。